전세자금대출, 어떤 걸 받아야 하나 — 보증기관 3곳 비교

전세보증금은 담보로 잡기 어렵습니다. 집을 사는 게 아니라 빌리는 것이라 은행이 담보로 가져갈 자산이 없기 때문입니다.

그래서 **보증기관이 대신 보증**을 서고, 그 보증서를 근거로 은행이 대출을 실행합니다. 보증기관이 어디냐에 따라 한도·금리·요건이 달라집니다.

국내 전세대출 보증은 사실상 세 곳입니다.

**HF(한국주택금융공사)** — 공적 보증기관. 소득 요건이 비교적 완화되어 있고 보증료가 낮은 편입니다.

**HUG(주택도시보증공사)** — 공적 보증기관. 전세보증금 반환보증과 함께 다루는 경우가 많습니다.

**SGI서울보증** — 민간 보증사. 소득이 높거나 보증금이 큰 경우에 쓰이며, 한도가 상대적으로 큽니다.

• HF — 공사 보증, 보증료 저렴, 한도 기준 상대적으로 보수적
• HUG — 공사 보증, 반환보증과 연계 활용
• SGI — 민간 보증, 고액·고소득 구간에서 한도 유리

또 하나의 축은 **정책 상품인지 은행 자체 상품인지**입니다.

**정책 상품**은 주택도시기금 재원으로 운영됩니다. 버팀목전세자금대출이 대표적이고, 청년·신혼부부용 별도 상품이 있습니다. 금리가 시중보다 낮은 대신 소득·자산·보증금·면적 요건이 까다롭습니다.

**은행 상품**은 각 은행이 보증기관과 협약해 운영합니다. 요건이 상대적으로 느슨하고 한도가 크지만 금리가 높습니다.

우선순위는 명확합니다. **정책 상품 요건에 맞는다면 무조건 그쪽이 유리**합니다. 금리 차이가 크기 때문입니다. 요건에서 벗어나면 은행 상품으로 갑니다.

정책 상품 요건은 주택도시기금 누리집에서 확인할 수 있고, 소득·자산 기준은 해마다 조정됩니다.

얼마까지 받을 수 있는지는 하나의 기준으로 정해지지 않습니다.

**보증금 대비 비율** — 보증기관마다 보증금의 몇 %까지 인정할지 정해져 있습니다. 통상 80% 안팎이며 상품에 따라 다릅니다.

**소득 대비 한도** — 연소득의 일정 배수로 제한됩니다. 소득이 적으면 보증금 비율을 충족해도 한도가 깎입니다.

**보증기관별 절대 한도** — 상품마다 최대 금액이 정해져 있습니다.

이 세 가지 중 **가장 작은 값**이 실제 한도가 됩니다. 그래서 <보증금의 80%까지 된다더라>는 말만 믿고 계약하면 낭패를 볼 수 있습니다.

전세대출은 DSR 산정에서 이자만 반영되는 것이 일반적이지만, 다른 대출이 많으면 심사에 영향을 줍니다. 마이너스통장이 있다면 미리 정리하는 편이 유리합니다.

가장 흔한 실수가 **계약부터 하고 대출을 알아보는 것**입니다.

올바른 순서는 이렇습니다.

**① 사전 한도 조회** — 계약 전에 은행에 소득 서류를 들고 가 대략의 한도를 확인합니다. 여러 은행을 비교해 보세요.

**② 물건 확인** — 등기부등본으로 근저당과 소유자를 확인합니다. 선순위 근저당이 과도하면 보증이 거절될 수 있습니다. 신탁등기된 물건은 특히 주의해야 합니다.

**③ 계약 — 특약을 넣습니다.** <전세자금대출 미승인 시 계약금 전액 반환하고 계약을 무효로 한다>는 조항을 반드시 넣으세요. 이게 없으면 대출이 안 나와도 계약금을 돌려받기 어렵습니다.

**④ 대출 신청** — 잔금일 최소 3~4주 전에는 신청합니다. 서류 보완과 심사에 시간이 걸립니다.

**⑤ 잔금·전입신고·확정일자** — 잔금 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다.

**전세보증금 반환보증** — 대출 보증과 별개입니다. 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 대출을 받았다면 더욱 필요합니다. 보증료가 들지만 보증금 규모를 생각하면 저렴한 편입니다.

**중도상환수수료** — 전세대출은 대개 수수료가 없거나 낮지만 상품마다 다릅니다. 중간에 이사할 가능성이 있다면 확인하세요.

**금리 유형** — 변동금리가 일반적입니다. 6개월 또는 1년마다 바뀝니다. 금리 하락기라면 변동이, 상승기라면 고정이 유리합니다.

**금리인하요구권** — 대출 후 소득이 늘거나 신용점수가 오르면 신청할 수 있습니다. 전세대출도 대상입니다.