대출노트

전월세 전환 계산기

전세 보증금을 월세로 돌리면 매달 얼마가 되는지, 반전세 보증금과 법정 상한까지 반영해 계산합니다.

전세 보증금과 바꿀 보증금을 입력하면 바로 계산됩니다.

전세를 월세로 돌리면 매달 얼마일까

집주인이 전세를 반전세나 월세로 바꾸자고 할 때, 혹은 내가 보증금 부담을 줄이고 싶을 때 필요한 게 전월세 전환 계산입니다. 핵심은 전환율입니다. 보증금 중 월세로 돌릴 금액에 전환율을 곱하고 12로 나누면 매달 낼 월세가 나옵니다.

전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세가 비싸집니다. 그래서 법은 기존 계약을 전환할 때 상한을 둡니다. ‘한국은행 기준금리 + 2%’와 10% 중 낮은 값이며, 이 상한을 넘는 요구는 임차인이 거부할 수 있습니다. 다만 새로 계약하는 매물의 시세에는 적용되지 않는 점을 유의하세요.

전세보증금을 대출로 마련하는 경우라면, 전세대출 이자와 월세를 직접 비교해야 합니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세를 유지하는 편이, 높으면 월세로 돌리는 편이 유리할 수 있습니다. 대출 이자는 상환 계산기로 함께 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 전월세 전환율은 무엇인가요?
전세 보증금과 월세를 서로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. '월세 = 전환 대상 보증금 × 전환율 ÷ 12'로 계산합니다. 예를 들어 보증금 2억을 전환율 5.5%로 월세화하면 월 약 91.7만원이 됩니다.
Q. 법정 전환율 상한은 얼마인가요?
주택임대차보호법 시행령상 상한은 '한국은행 기준금리 + 2%'와 10% 중 낮은 값입니다. 이는 기존 전세 계약을 월세로 전환할 때 임차인을 보호하는 기준으로, 이 상한을 넘는 전환은 임차인이 거부할 수 있습니다. 다만 신규 계약의 시세에는 강제되지 않습니다.
Q. 전세와 월세 중 뭐가 유리한가요?
전세는 목돈이 묶이지만 월 지출이 없고, 월세는 목돈 부담이 적은 대신 매달 나갑니다. 전세보증금을 대출로 마련한다면 '전세대출 이자'와 '월세'를 비교해야 합니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리할 수 있습니다.
Q. 반전세는 어떻게 계산하나요?
보증금 일부만 남기고 나머지를 월세로 돌리는 것이 반전세입니다. 이 계산기에서 '바꿀 보증금'에 유지할 보증금을 넣으면, 나머지 금액이 전환율로 월세화되어 매달 낼 월세가 나옵니다.

무엇을 근거로 계산하나

전월세 전환 계산식
월세 = 전환 대상 보증금 × 전환율 ÷ 12. 전세보증금에서 새로 정한 보증금을 뺀 금액이 전환 대상이 됩니다.
주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율은 '한국은행 기준금리 + 대통령령이 정하는 비율'과 연 10% 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다.
현행 법정 상한
대통령령이 정하는 비율은 2%입니다. 한국은행 기준금리가 3.00%이므로 법정 상한은 5.00%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 움직입니다.
적용 범위 주의
이 제한은 기존 계약의 보증금을 월세로 전환할 때 적용됩니다. 처음부터 새로 체결하는 계약에는 적용되지 않는다고 보는 것이 일반적이라, 신규 계약의 월세는 시장에서 정해집니다.

법정 상한을 넘는 조건이라도 계약 자체가 무효가 되는 것은 아니고, 초과분에 대해 다툴 여지가 생기는 구조입니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

계산 예시 — 직접 따라가 보세요

아래는 위 계산기가 실제로 거치는 단계입니다. 같은 값을 넣으면 같은 결과가 나오는지 확인해 보실 수 있습니다.

전세 4억원 → 보증금 1억원 + 월세로 전환 · 전환율 4.5%

  1. 1.전환 대상 보증금 = 400,000,000 − 100,000,000 = 300,000,000원
  2. 2.연 환산액 = 300,000,000 × 4.5% = 13,500,000원
  3. 3.월세 = 13,500,000 ÷ 12 = 1,125,000원
  4. 4.현재 법정 상한은 기준금리 3.00% + 2% = 5.00%이므로 상한 이내

→ 보증금 1억 + 월세 112만 5천원 (법정 상한 이내)

같은 조건에 전환율 6%를 제시받았다면

  1. 1.월세 = 300,000,000 × 6% ÷ 12 = 1,500,000원
  2. 2.법정 상한 5.00%를 초과
  3. 3.상한을 적용하면 월세는 1,250,000원이어야 함

→ 월 250,000원, 연 3,000,000원 차이 — 상한 초과 여부를 반드시 확인해야 하는 이유입니다

이런 점을 자주 놓칩니다

기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다

법정 상한은 고정된 숫자가 아니라 '기준금리 + 2%'입니다. 기준금리가 오르면 상한도 올라가고 내리면 함께 내려갑니다. 계약 시점의 기준금리를 확인하세요.

신규 계약에는 적용되지 않습니다

이 제한은 기존 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 처음부터 반전세로 새 계약을 체결하는 경우에는 시장 조건으로 정해지므로, 상한보다 높은 전환율이 적용될 수 있습니다.

전환율이 낮다고 무조건 유리한 것은 아닙니다

월세가 줄어드는 대신 보증금이 커집니다. 보증금을 대출로 마련한다면 그 이자와 월세를 비교해야 실제 유불리가 나옵니다. 그리고 보증금이 클수록 떼일 위험도 커집니다.

보증금이 줄면 대항력 범위도 달라집니다

보증금 규모가 바뀌면 최우선변제 대상 여부나 전세보증금 반환보증 가입 조건이 달라질 수 있습니다. 전환 후 조건으로 다시 확인해 두세요.

확인처와 갱신

이 계산기는 위에 적은 기준을 코드로 옮긴 것이며, 경계값 중심의 자동 검증 테스트를 두고 운영합니다. 기준이 개정되면 계산 로직과 이 설명을 함께 갱신합니다. 마지막 갱신: 2026-08-02

결과는 참고용 추정치입니다. 확정 금액과 자격 판단은 아래에서 확인하세요.

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