전세 vs 월세, 전월세 전환율로 유리한 쪽 판단하기

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연이율입니다. '월세 = 전환 대상 보증금 × 전환율 ÷ 12'로 계산합니다. 예를 들어 보증금 2억을 전환율 5.5%로 월세화하면 월 약 91.7만원입니다.

반대로 월세를 보증금으로 바꾸려면 '보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율'을 씁니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세가 비싸지므로, 전환율은 임차인에게 매우 중요한 숫자입니다.

기존 전세 계약을 월세로 전환할 때는 임차인을 보호하기 위한 법정 상한이 있습니다. 주택임대차보호법 시행령상 상한은 '한국은행 기준금리 + 2%'와 10% 중 낮은 값입니다. 기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%가 됩니다.

이 상한을 넘는 전환 요구는 임차인이 거부할 수 있습니다. 다만 이는 '기존 계약의 전환'에 적용되는 기준이고, 새로 계약하는 매물의 시세에는 강제되지 않습니다. 신규 계약은 시장 전환율(대개 법정 상한보다 높음)로 형성되는 경우가 많습니다.

전세보증금을 대출로 마련한다면, 판단 기준은 '전세대출 이자'와 '월세'의 비교입니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가 유리하고, 높으면 월세가 유리할 수 있습니다.

예를 들어 2억을 전세대출로 마련할 때 금리가 4%라면 월 이자는 약 66.7만원입니다. 같은 2억을 전환율 5.5%로 월세화하면 월 91.7만원이므로, 이 경우엔 전세대출이 더 쌉니다. 반대로 전세대출 금리가 전환율보다 높으면 월세가 낫습니다.

전세대출 이자는 대출 상환 계산기(만기일시)로, 전환 월세는 전월세 전환 계산기로 각각 확인해 나란히 비교하면 됩니다. 보증금 반환 리스크나 이사 비용 같은 비금전 요소도 함께 고려하세요.