전세 vs 월세 — 전월세 전환율로 유리한 쪽 판단하기

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연이율입니다. [월세 = 전환 대상 보증금 × 전환율 ÷ 12]로 계산합니다. 예를 들어 보증금 2억을 전환율 5.5%로 월세화하면 월 약 91.7만원입니다.

반대로 월세를 보증금으로 바꾸려면 [보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율]을 씁니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세가 비싸지므로, 전환율은 임차인에게 매우 중요한 숫자입니다.

기존 전세 계약을 월세로 전환할 때는 임차인을 보호하기 위한 법정 상한이 있습니다. 주택임대차보호법 시행령상 상한은 '한국은행 기준금리 + 2%'와 10% 중 낮은 값입니다. 기준금리가 3.00%라면 상한은 5.00%가 됩니다.

기준금리는 금통위가 연 8회 정하므로 계약 시점의 값을 확인해야 합니다.

이 상한을 넘는 전환 요구는 임차인이 거부할 수 있습니다. 다만 이는 '기존 계약의 전환'에 적용되는 기준이고, 새로 계약하는 매물의 시세에는 강제되지 않습니다. 신규 계약은 시장 전환율(대개 법정 상한보다 높음)로 형성되는 경우가 많습니다.

전세보증금을 대출로 마련한다면, 판단 기준은 '전세대출 이자'와 '월세'의 비교입니다.

예를 들어 2억을 전세대출로 마련할 때 금리가 4%라면 월 이자는 약 66.7만원입니다. 같은 2억을 전환율 5.5%로 월세화하면 월 91.7만원이므로, 이 경우엔 전세대출이 더 쌉니다. 반대로 전세대출 금리가 전환율보다 높으면 월세가 낫습니다.

전세대출 이자는 대출 상환 계산기(만기일시)로, 전환 월세는 전월세 전환 계산기로 각각 확인해 나란히 비교하면 됩니다.

보증금 일부만 남기고 나머지를 월세로 돌리는 것이 반전세입니다. 요즘 가장 흔한 형태이기도 합니다.

계산은 간단합니다. 전환하는 금액에만 전환율을 적용하면 됩니다. 보증금 3억 중 1억을 남기고 2억을 월세로 돌린다면, 2억에 전환율을 곱해 월세를 구합니다.

전월세 전환 계산기에서 '바꿀 보증금'에 전환할 금액을 넣으면 그만큼이 월세화되어 매달 낼 월세가 나옵니다.

실무에서 주의할 것이 있습니다. 보증금이 줄면 확정일자와 대항력의 보호 범위도 함께 줄어듭니다. 남기는 보증금이 최우선변제 기준을 넘는지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 등기부로 확인하세요.

이자와 월세만 비교하면 놓치는 것이 있습니다.

보증금 반환 위험입니다. 전세는 목돈이 집주인에게 묶여 있는 구조라, 집값이 떨어지거나 집주인 사정이 나빠지면 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 월세는 그 위험이 훨씬 작습니다.

전세대출은 DSR에서도 다르게 취급됩니다. 이자 부분만 반영되는 것이 일반적이라 주택 구입 계획이 있다면 유리한 측면이 있지만, 규제는 바뀌므로 시점의 기준을 확인해야 합니다.

월세는 세액공제 대상이 될 수 있습니다. 소득 요건을 충족하면 연말정산에서 일정 비율을 돌려받으므로, 실질 부담은 명목 월세보다 낮아집니다.

이 사이트의 계산은 표준 공식으로 낸 참고용 추정치이며 금융·투자 자문이 아닙니다.