전세대출은 언제 신청해야 하나 — 계약금 넣기 전에 알아야 할 순서

내 신용보다 집이 먼저입니다. 전세대출은 보증기관의 보증을 받아 나가는데, 보증이 안 되는 집이 있습니다.

등기부등본을 먼저 떼세요. 근저당이 많이 잡혀 있으면 보증 한도가 줄거나 아예 안 됩니다. 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 집값에서 차지하는 비율을 봅니다.

건축물대장도 확인하세요. 위반건축물로 등재되어 있으면 대출이 막히는 경우가 많습니다. 옥탑 증축이나 근린생활시설을 주거로 쓰는 경우가 대표적입니다.

신탁등기가 되어 있으면 소유자가 신탁회사라 절차가 완전히 달라집니다. 임대인이 아니라 신탁회사 동의가 필요합니다.

은행에 미리 물어보세요. 주소만 알려주면 대출 가능 여부를 대략 확인해 줍니다. 계약 전에 하는 이 한 통이 계약금을 지킵니다.

• 등기부등본 — 근저당·선순위 채권 확인
• 건축물대장 — 위반건축물 여부
• 신탁등기 여부
• 계약 전 은행에 주소로 사전 확인

<대출이 승인되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다> 는 취지의 특약을 넣으세요. 이것이 없으면 대출 거절은 대개 임차인 사정으로 봅니다.

기한도 함께 적으세요. <잔금일 O일 전까지 승인되지 않으면>처럼 시점이 있어야 실효가 있습니다.

임대인 협조 조항도 필요합니다. 전세대출은 임대인의 동의나 서류가 필요한 경우가 있고, 전세보증금 반환보증에 가입하려면 임대인 관련 정보가 들어갑니다. 계약 단계에서 협조를 약속받아 두세요.

계약금은 계좌로, 임대인 명의로 보내세요. 대리인 계좌로 보내면 나중에 다툼이 생기고 대출 심사에서도 문제가 됩니다.

확정일자와 전입신고는 대출과 별개로 반드시 챙깁니다. 보증금을 지키는 장치는 이쪽입니다.

전세대출은 잔금일에 은행이 임대인 계좌로 직접 입금하는 방식이 일반적입니다. 그래서 잔금일이 기준점입니다.

보통 잔금일 한 달 전쯤부터 신청을 받습니다. 너무 일찍 가면 접수가 안 되고, 늦게 가면 심사 기간이 부족합니다.

서류 준비와 심사에 시간이 걸립니다. 재직·소득 증빙, 임대차계약서, 확정일자, 등기부등본 등이 필요하고, 보증기관 심사까지 거칩니다.

이사철에는 더 걸립니다. 봄가을 성수기에는 접수가 몰려 평소보다 늦어집니다. 여유를 2주는 더 잡으세요.

은행을 두 곳 이상 알아보세요. 상품마다 한도와 금리, 요건이 다르고 한 곳에서 막혀도 다른 곳에서 되는 경우가 있습니다.

소득 증빙이 첫 관문입니다. 재직 기간이 짧거나 프리랜서라면 인정 소득이 적게 잡힙니다. 이직 직후라면 전 직장 소득까지 반영되는지 확인하세요.

기존 대출이 한도를 깎습니다. 신용대출, 자동차 할부, 카드론이 모두 계산에 들어갑니다. 특히 마이너스통장은 쓰지 않아도 한도 전액이 잡히는 경우가 있어, 안 쓰는 것은 미리 정리하는 편이 낫습니다.

신용점수가 낮으면 금리가 오르거나 한도가 줄어듭니다. 연체 기록이 있다면 정리 후 시간이 지나야 회복됩니다.

보증기관마다 요건이 다릅니다. 소득 기준, 주택 가격 상한, 보증금 한도가 상품별로 달라 한 곳에서 안 되는 조건이 다른 곳에서는 되기도 합니다.

청년·신혼부부 대상 정책 상품은 금리가 낮고 요건이 별도입니다. 나이·소득·자산 기준이 맞으면 먼저 확인해 보세요. 일반 상품보다 유리한 경우가 많습니다.

전세보증금 반환보증은 대출과 다릅니다. 대출은 돈을 빌리는 것이고, 반환보증은 보증금을 못 돌려받을 때 대신 받아 주는 보험입니다. 둘 다 챙겨야 안전합니다.

만기 연장은 미리 준비하세요. 계약을 갱신하면 대출도 연장해야 하는데, 그 시점의 요건과 집 상태를 다시 봅니다. 만기 한두 달 전에는 은행에 문의하세요.

중간에 이사하면 대출을 상환하거나 다른 집으로 옮기는 절차가 필요합니다. 임의로 계약만 해지하면 문제가 됩니다.

금리 인하 요구권이 있습니다. 취업, 승진, 소득 증가, 신용점수 상승 같은 변화가 있으면 요구할 수 있습니다. 전세대출도 대상입니다.

이 사이트는 금융 자문을 제공하지 않습니다. 실제 한도·금리·승인 여부는 금융기관 심사로 정해지므로, 계약 전 확인은 반드시 은행에서 하세요.