중도상환, 이득일까 — 수수료 판단과 다 갚은 뒤 근저당 말소
마지막 업데이트: 2026-09-06
여윳돈이 생기면 대출부터 갚고 싶은 게 사람 마음입니다. 하지만 중도상환수수료가 있어 무조건 이득은 아닙니다. 핵심은 '지금 낼 수수료'와 '앞으로 아낄 이자'의 비교입니다.
그리고 대출에는 이자 말고도 몇 가지 비용이 붙습니다. 금액 자체는 크지 않지만 모르고 있으면 나중에 곤란해지는 것이 있습니다.
특히 근저당 말소가 그렇습니다. 다 갚아도 등기부에서 자동으로 지워지지 않습니다.
중도상환수수료는 왜, 얼마나 붙나
중도상환수수료는 은행이 예상했던 이자 수익 손실을 보전하는 성격의 비용입니다. 표준식은 [중도상환원금 × 수수료율 × (부과기간 잔여기간 ÷ 부과기간)]으로, 보통 부과기간 3년 안에서 시간이 지날수록 선형으로 줄어듭니다.
수수료율은 상품에 따라 대략 0.7~1.4% 수준입니다. 예를 들어 5,000만원을 수수료율 1.2%, 부과기간 36개월 중 12개월 시점에 갚으면, 잔여 24개월 비율이 적용돼 40만원의 수수료가 나옵니다.
- 부과기간(보통 3년)이 지나면 대부분 면제
- 매년 원금의 일정 비율(예: 10%)은 수수료 없이 상환 가능한 경우가 많음
- 같은 금액이라도 대출 초반에 갚을수록 수수료가 큼
이득인지 판단하는 기준
판단은 간단합니다. '조기상환으로 아끼는 미래 이자'가 '지금 내는 수수료'보다 크면 이득입니다. 남은 대출 기간이 길고 금리가 높을수록 아끼는 이자가 커지므로 조기상환이 유리해집니다.
반대로 부과기간이 얼마 안 남아 곧 수수료가 면제되거나, 대출 만기가 임박했다면 굳이 수수료를 내며 갚을 필요가 적습니다. 대출 실행일을 확인해 3년이 임박했다면 며칠만 기다리는 것으로 수십만원을 아낄 수 있습니다.
또 여윳돈의 다른 쓰임과도 비교해야 합니다. 대출 금리보다 높은 수익을 안정적으로 낼 곳이 있다면 그쪽이 나을 수 있지만, 확정적으로 대출 금리만큼 이자를 아끼는 조기상환은 사실상 무위험 수익이라는 점이 강점입니다.
수수료를 줄이는 실전 팁
많은 상품이 매년 원금의 일정 비율까지는 수수료 없이 갚게 해 줍니다. 이 면제 한도를 활용해 매년 나눠 갚으면 수수료 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 약정서에서 '중도상환 면제 한도'를 꼭 확인하세요.
중도상환수수료 계산기로 지금 갚을 때의 수수료를 확인하고, 대출 상환 계산기로 남은 이자를 비교하면 판단이 명확해집니다. 두 숫자를 나란히 놓고 결정하세요.
빌릴 때 붙는 비용 — 인지세와 근저당 설정
대출 약정서에는 인지세가 붙습니다. 금액에 따라 정해진 구간이 있고, 통상 은행과 차주가 절반씩 부담합니다. 대출 실행 시 자동으로 차감되거나 별도로 청구되므로 따로 챙길 일은 없습니다. 실행 금액과 통장에 들어온 금액이 다른 이유 중 하나가 이것입니다.
주택담보대출처럼 담보가 있는 대출은 등기부에 근저당권을 설정합니다. 여기에 등록면허세, 지방교육세, 등기 수수료, 법무사 보수가 듭니다. 다만 2011년부터 주택담보대출의 설정 비용은 원칙적으로 금융기관이 부담합니다.
국민주택채권 매입은 차주 부담인 경우가 있습니다. 채권을 사서 즉시 되팔면 그 차액(할인료)만 실제 비용이 됩니다.
- 인지세 — 5천만원 초과 1억원 이하 7만원
- 인지세 — 1억원 초과 10억원 이하 15만원
- 인지세 — 10억원 초과 35만원 (차주 부담은 통상 절반)
- 근저당 설정 비용 — 주담대는 원칙적으로 금융기관 부담
다 갚은 뒤 — 근저당 말소는 자동이 아닙니다
여기가 가장 많이 놓치는 지점입니다. 대출을 전액 상환해도 등기부에 설정된 근저당권은 그대로 남아 있습니다. 별도로 말소등기를 해야 지워집니다.
은행은 상환이 끝나면 해지증서와 위임장을 내줍니다. 이 서류를 가지고 등기소에 말소등기를 신청하면 됩니다.
안 지우고 두면 당장은 아무 일도 없습니다. 문제는 집을 팔거나 다른 대출을 받으려 할 때 드러납니다. 등기부에 근저당이 남아 있으면 매수인이나 다른 은행이 이를 문제 삼고, 그때 급하게 처리하느라 비용과 시간을 더 씁니다.
오래 두면 은행 담당자가 바뀌고 지점이 통폐합되어 서류를 다시 받기가 번거로워집니다. 갚은 김에 바로 하는 것이 가장 쉽습니다.
말소 비용 — 직접 하면 몇천 원입니다
말소등기 비용은 생각보다 적습니다. 등록면허세와 지방교육세, 등기신청 수수료를 합쳐 건당 1만원 안팎입니다.
법무사에게 맡기면 보수가 추가됩니다. 통상 10만원 내외인데, 근저당 하나를 지우는 일이라면 본인이 직접 해도 어렵지 않습니다. 인터넷등기소에서 전자신청도 가능하고, 등기소를 직접 방문하면 창구에서 안내를 받을 수 있습니다.
- 은행에서 해지증서·위임장·법인등기부등본 수령
- 등록면허세 납부 (부동산 1건당 약 6,000원 + 지방교육세)
- 등기신청 수수료 (방문 3,000원 / 전자 1,000원 수준)
- 등기소 방문 또는 인터넷등기소에서 신청
전세자금대출은 조금 다릅니다
전세자금대출은 부동산에 근저당을 잡는 것이 아니라 보증기관의 보증서를 담보로 하는 경우가 많습니다. 그래서 말소등기가 필요 없습니다.
대신 보증료가 붙습니다. 주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 중 어디를 쓰느냐에 따라 요율이 다릅니다. 대출 실행 시 한 번에 내거나 매년 내는 방식이 있습니다.
중도에 상환하면 남은 기간의 보증료를 환급받을 수 있는 경우가 있습니다. 자동으로 돌려주지 않는 경우도 있으니 상환할 때 확인하세요.
정리하면 이자 외에 실제로 챙겨야 할 것은 사실상 둘입니다. 빌릴 때는 3년 안에 갚을 계획이라면 중도상환수수료 조건을 먼저 확인하고, 다 갚은 뒤에는 근저당 말소등기를 바로 하는 것입니다.
자주 묻는 질문
- Q. 부분 상환도 수수료가 붙나요?
- 네, 중도상환은 전액이든 일부든 수수료 대상입니다. 다만 상품별 면제 한도(예: 연 10%) 안에서 갚으면 수수료가 없는 경우가 많습니다.
- Q. 대환대출로 갈아탈 때도 수수료를 내나요?
- 기존 대출을 상환하고 새 대출로 갈아타는 대환도 중도상환에 해당해, 부과기간이 남아 있으면 수수료가 발생합니다. 갈아타서 아끼는 이자와 수수료를 비교해야 합니다.
- Q. 근저당을 안 지우면 신용에 문제가 생기나요?
- 신용점수에는 영향이 없습니다. 대출이 상환된 사실은 별도로 기록되기 때문입니다. 문제가 되는 것은 부동산 처분이나 추가 담보대출 시점입니다.
- Q. 채권최고액이 대출금보다 큰데 정상인가요?
- 정상입니다. 근저당은 원금뿐 아니라 이자와 지연손해금까지 담보하므로 대출금의 110~130% 수준으로 설정하는 것이 일반적입니다. 그 금액을 다 빌린 것은 아닙니다.
- Q. 은행이 말소를 대신 해 주지 않나요?
- 요청하면 법무사를 연결해 주는 경우가 있지만 비용은 차주 부담입니다. 은행의 의무는 해지증서 등 서류를 내주는 데까지입니다.
- Q. 인지세를 돌려받을 수 있나요?
- 없습니다. 계약 체결에 대한 세금이라 대출을 조기 상환해도 환급되지 않습니다.
내 상황에 바로 적용해 보세요
내 중도상환수수료 계산하기 →함께 보면 좋은 글
이 상황 전체 흐름 보기
이사 총비용 계산법 →보증금 말고 실제로 나가는 돈 전부 — 대출·중개보수·공과금 정산까지
생활반장 허브 — 여러 노트에 걸친 상황을 한 번에 정리한 글입니다.