정책 주택담보대출 비교 — 디딤돌·보금자리론, 나는 어디에 해당될까

정책 주담대는 크게 두 갈래입니다. 주택도시기금에서 운영하는 대출과 한국주택금융공사에서 운영하는 대출입니다.

디딤돌대출은 주택도시기금 상품으로, 무주택 서민의 주택 구입을 지원합니다. 소득 요건이 상대적으로 엄격한 대신 금리가 낮게 설계돼 있습니다. 신혼부부, 다자녀, 생애최초 등에 따라 우대 조건이 붙습니다.

보금자리론은 한국주택금융공사 상품으로, 장기 고정금리·분할상환이 특징입니다. 디딤돌보다 소득 요건이 넓은 편이라 대상 범위가 큽니다.

둘 다 무주택 또는 일시적 요건을 요구하고, 대상 주택의 가격 상한이 정해져 있습니다. 즉 비싼 집에는 쓸 수 없습니다.

• 디딤돌대출 — 주택도시기금. 무주택 서민 대상, 소득 요건 엄격, 금리 낮음
• 보금자리론 — 주택금융공사. 장기 고정금리 분할상환, 대상 범위 넓음
• 공통 — 주택 가격 상한, 무주택 요건, 대출 한도 존재

정책 대출은 조건을 못 맞추면 금리가 아무리 좋아도 의미가 없습니다. 그래서 확인 순서가 중요합니다.

첫째, 무주택 여부입니다. 세대 기준으로 판단하며, 분양권이나 입주권 보유 여부가 영향을 줄 수 있습니다.

둘째, 소득입니다. 부부 합산 연소득 기준이며, 신혼부부나 다자녀 가구는 상한이 완화되는 구조가 일반적입니다.

셋째, 주택 가격과 면적입니다. 매매가가 상한을 넘으면 대상이 아니고, 전용면적 요건이 붙는 상품도 있습니다.

넷째, 대출 한도입니다. 담보인정비율(LTV)과 상품별 최대 한도, 그리고 DSR 규제가 함께 적용됩니다. 요건을 다 맞춰도 한도가 필요 금액에 못 미치면 나머지를 어떻게 조달할지 계획이 필요합니다.

가장 큰 차이는 금리입니다. 정책 대출은 정책 목적으로 운영되므로 시중 금리보다 낮게 책정되는 경우가 많고, 우대 조건이 겹치면 차이가 더 커집니다.

금리 유형도 다릅니다. 보금자리론은 장기 고정금리가 기본이라 금리 상승기에 방어력이 있습니다. 은행 상품은 변동이나 혼합형이 흔합니다.

중도상환수수료 조건도 유리하게 설계된 경우가 많습니다. 다만 상품마다 다르므로 약정서를 확인해야 합니다.

반면 절차는 더 번거롭습니다. 소득 증빙과 무주택 확인 서류가 필요하고, 심사 기간도 은행 자체 상품보다 길어질 수 있습니다. 잔금 일정이 촉박하다면 이 점을 감안해 미리 신청해야 합니다.

그리고 대상 주택과 한도 제약 때문에 필요한 금액을 다 채우지 못하는 경우가 있습니다. 이때 은행 대출을 섞는 방식이 가능한지, 가능하다면 조건이 어떻게 되는지 확인이 필요합니다.

정책 대출이라고 DSR 규제에서 자유로운 것은 아닙니다. 상품과 시점에 따라 적용 방식이 다르지만, 기본적으로 내 소득 대비 연간 원리금 상환액 비율이 한도를 좌우합니다.

여기서 자주 놓치는 것이 기존 대출입니다. 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등이 모두 DSR 계산에 들어갑니다. 주담대 한도가 예상보다 적게 나오는 대부분의 이유가 이것입니다.

그래서 집을 보러 다니기 전에 DSR부터 계산해 보는 것이 순서입니다. 기존 대출을 일부 정리하면 한도가 늘어나는 경우도 있습니다.

또 스트레스 DSR이 적용되면 실제 금리보다 높은 금리를 가정해 상환 능력을 심사하므로 한도가 더 줄어듭니다. 이 부분까지 감안해 보수적으로 계획을 잡으세요.

대출은 실행되고 나면 조건을 바꾸기 어렵습니다. 서명 전에 아래 항목을 확인하세요.

• 금리 유형 — 고정인지, 몇 년 후 변동으로 바뀌는지
• 상환 방식 — 원리금균등·원금균등, 거치기간 유무
• 중도상환수수료 — 면제 시점과 산정 방식
• 한도 부족분을 어떻게 메울지 (자기자금 또는 추가 대출)
• 실행 일정 — 심사 기간을 감안한 잔금일 조율
• 취득세와 중개보수 등 대출로 커버되지 않는 현금 소요