주택담보대출 고정금리 vs 변동금리 — 지금은 뭘 골라야 하나

고정금리는 대출 기간 내내 처음 정한 금리가 유지되는 방식입니다. 시장금리가 오르든 내리든 월 상환액이 그대로라 예산을 세우기 쉽습니다.

변동금리는 일정 주기마다 기준이 되는 지표에 따라 금리가 다시 정해집니다. 국내 주택담보대출에서는 코픽스(COFIX)가 대표적인 기준입니다. 보통 6개월이나 12개월 주기로 바뀝니다.

혼합형은 초기 일정 기간(흔히 5년)은 고정으로 가다가 이후 변동으로 전환되는 구조입니다. 주기형은 일정 주기(예: 5년)마다 금리를 다시 고정하는 방식으로, 순수 변동보다 변동 폭이 완만합니다.

실제 창구에서는 순수 고정보다 혼합형·주기형이 더 흔합니다. 상품 설명서에서 '고정'이라고 쓰여 있어도 몇 년 뒤 어떻게 되는지를 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

• 고정금리 — 전 기간 동일. 예측 가능성 최고, 초기 금리는 대체로 높음
• 변동금리 — 6·12개월 주기 재산정. 초기 금리 낮을 수 있으나 변동 위험
• 혼합형 — 초기 고정 후 변동 전환
• 주기형 — 일정 주기마다 다시 고정

코픽스는 은행들이 자금을 조달한 비용을 모아 산출하는 지수입니다. 변동금리 대출의 기준금리로 쓰이고, 여기에 은행이 정한 가산금리를 더해 내 대출금리가 정해집니다.

종류가 여러 개인데, 신규취급액 기준과 잔액 기준이 대표적입니다. 신규취급액 기준은 시장금리 변화를 빠르게 반영하고, 잔액 기준은 천천히 따라옵니다.

그래서 기준금리가 내려가도 내 대출금리가 바로 안 내려가는 일이 생깁니다. 어떤 코픽스를 쓰는지, 재산정 주기가 언제인지에 따라 반영 시점이 달라지기 때문입니다.

가산금리는 한번 정해지면 대출 기간 중 잘 바뀌지 않습니다. 그래서 같은 시기에 같은 지표를 쓰더라도 은행과 개인 신용도에 따라 최종 금리가 다릅니다.

금리 방향을 맞히려 하지 말고, 금리가 올랐을 때 내가 버틸 수 있는지를 계산해 보는 편이 훨씬 실용적입니다.

방법은 간단합니다. 현재 조건으로 월 상환액을 계산한 다음, 금리를 1%포인트, 2%포인트 올려서 다시 계산해 보는 것입니다. 그 금액이 감당 가능하면 변동을 선택할 여지가 있고, 부담스럽다면 고정 쪽이 안전합니다.

이때 상환 방식도 함께 봐야 합니다. 원리금균등은 매달 같은 금액이라 예산이 잡히고, 원금균등은 초반 부담이 크지만 총이자가 적습니다. 금리 유형과 상환 방식을 조합해 몇 가지 시나리오를 만들어 보세요.

또 하나 중요한 변수는 예상 보유 기간입니다. 3~5년 안에 팔거나 갚을 계획이라면 장기 금리 위험은 덜 중요해지고, 초기 금리와 중도상환수수료가 더 중요해집니다.

금리 유형을 잘못 골랐다고 생각되면 나중에 갈아탈 수 있습니다. 다만 공짜는 아닙니다.

중도상환수수료는 보통 대출 실행 후 3년이 지나면 면제되고, 그 전에는 남은 기간에 비례해 줄어드는 구조입니다. 갈아타기로 아끼는 이자가 수수료보다 큰지 계산해야 실익이 나옵니다.

요즘은 대환대출 플랫폼으로 여러 은행 조건을 한 번에 비교할 수 있습니다. 다만 대환도 새 대출이라 DSR 심사를 다시 받고, 그 사이 규제가 바뀌었다면 한도가 줄어들 수 있습니다.

즉 '나중에 갈아타면 되지'라는 전제는 항상 성립하지 않습니다. 처음 고를 때 신중한 편이 낫습니다.

정답이 있는 문제는 아니지만, 상황별로 무게가 기우는 쪽은 있습니다.

소득이 일정하고 오래 보유할 계획이며 월 상환액이 예산의 상당 부분을 차지한다면, 예측 가능성이 큰 값을 갖습니다. 고정이나 주기형 쪽이 마음이 편합니다.

반대로 여유가 있어 금리가 올라도 감당 가능하고, 몇 년 안에 상환하거나 매도할 계획이 뚜렷하다면 변동의 초기 금리 이점을 취할 여지가 있습니다.

무엇을 고르든 실행 전에 숫자로 확인하세요. 금리를 몇 단계 올려 계산해 보는 데 몇 분이면 충분하고, 그 몇 분이 몇 년의 부담을 결정합니다.

• 고정·주기형이 유리한 상황 — 장기 보유, 고정 지출 비중 큼, 소득 변동 적음
• 변동이 검토되는 상황 — 단기 보유·조기 상환 계획, 상환 여력 충분
• 공통 — 금리 +1%p, +2%p 시나리오로 월 상환액 먼저 확인